دبي تحتل المركز الخامس بين المدن الخمس الأولى من حيث نمو القيمة الرأسمالية، بعد أن سجلت ارتفاعاً بنسبة 2.9%
- الإيجارات السكنية الفاخرة تواصل تفوقها على القيم الرأسمالية في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، حيث سجلت نمواً بنسبة 2.2% في النصف الأول من العام
- مؤشر سَفِلز للمدن العالمية السكنية الفاخرة سجل متوسط نمو في قيمة رأس المال بنسبة 0.8%، متجاوزاً النمو المتوقع بنسبة 0.6% للعام 2024 بأكمله
- باحثو سَفِلز يتوقعون استمرار الإيجارات في التفوق على القيم الرأسمالية للفترة المتبقية من العام الجاري 2024 وعلى المدى المتوسط
أصدرت سَفِلز، الشركة العالمية للخدمات العقارية، نتائج مؤشرها الأخير للمدن العالمية السكنية الفاخرة، والذي كشف أن دبي تصدرت التصنيفات على 30 مدينة عالمية من حيث نمو القيمة الإيجارية، في حين احتلت المرتبة الخامسة من حيث نمو القيمة الرأسمالية في النصف الأول 2024.
أداء الإيجارات
تصدرت دبي المؤشر بمكاسب بلغت 12.1%، تليها بانكوك (9%) ولشبونة (7.5%). وكشفت سَفِلز للأبحاث أن هذه الأسواق تتمتع بمواصفات قوية جداً لأنماط الحياة، مع وجود عنصر آخر يتمثل في عمليات انتقال الشركات التي تزيد الطلب في هذه المدن.
وشهدت إيجارات العقارات الفاخرة في دبي، المدينة ذات الأداء الأفضل في المؤشر، ارتفاعاً ملحوظاً على مدار سنوات عديدة، حيث أدت مجموعة من العوامل، بما في ذلك السياسات الحكومية الداعمة لبيئة الأعمال، وبرامج تأشيرات الإقامة الجذابة، إلى تدفق الناس من جميع أنحاء العالم لشراء العقارات والعيش في هذه المدينة.
وقال أندرو كامينغز، رئيس وكالة العقارات السكنية في سَفِلز الشرق الأوسط: “واصل سوق العقارات السكنية في دبي مسيرة نموّه في الأشهر الستة الأولى من العام، مع تسجيله أحجاماً وقيماً قياسية من المعاملات. إننا نشهد حالياً قدوم عدد من أفضل العلامات التجارية، فضلاً عن قيام المطورين بإطلاق مشاريع مرموقة في دبي وفي الدولة عموماً على نطاق أوسع للاستفادة من الطلب المتزايد. ومع ذلك، وفي ظل انخفاض العرض الحالي، يبدو من غير المتوقع انخفاض إيجارات العقارات الفاخرة في أي وقت قريب.
وتعليقاً على أفضل ثلاث مدن أداء في المؤشر، قالت كيلسي سيلرز، المدير المساعد لشركة سَفِلز العالمية للأبحاث: “تعتبر دبي ولشبونة مدينتين رائدتين دائماً للنمو في أسواق الإيجارات للعقارات الفاخرة بسبب الطلب الزائد على استئجار هذه الفئة من العقارات، لكن برزت بانكوك باعتبارها “الوافد الجديد” في القائمة، خاصة بعد أن ارتفع الطلب على تأجير العقارات الفاخرة في المدينة نتيجة ارتفاع أسعار الفائدة وعودة السياحة والوافدين إلى بانكوك بعد انتهاء الجائحة”.
ويستمر الطلب في تجاوز العرض من العقارات الفاخرة المؤجرة في العديد من أسواق أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا، ما يدعم نمو أسعار الإيجارات لهذه العقارات في جميع أنحاء المنطقة. ومن جهة أخرى، لم تشهد أي سوق في أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا التي تم تتبعها في المؤشر انخفاض أسعار الإيجارات في الفترة من ديسمبر 2023 إلى يونيو 2024.
وواصلت الإيجارات تفوقها على القيم الرأسمالية في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، إذ نمت بنسبة 2.2% في النصف الأول من العام، وحقق 25 سوقاً من أصل 30 سوقاً تم تحليلها نمواً ثابتاً أو إيجابياً في قيم الإيجار.
ويتيح الإيجار أيضاً للمستأجرين الدوليين المرونة التي يرغبون فيها عند دخول سوق جديدة، وأسهم هذا العامل بشكل أكبر في هذه الزيادات.
تغير قيمة الإيجار (على مدى ستة أشهر حتى يونيو 2024)
المصدر: سَفِلز للأبحاث
نمو قيمة رأس المال
تمكنت العقارات السكنية الفاخرة في مواقع المدن العالمية من المحافظة على مرونتها خلال النصف الأول 2024، مسجلة متوسط نمو في القيمة الرأسمالية بنسبة 0.8%، لتتجاوز بذلك النمو المتوقع للعام 2024 بأكمله، والبالغ 0.6%. ومع ذلك، لا تزال هناك مستويات أوسع من الحذر تسود في أوساط المشترين بالتوازي مع انتظارهم المزيد الوضوح بشأن أسعار الفائدة.
وشهدت المدن في جنوب أوروبا والشرق الأوسط أقوى نمو في القيمة الرأسمالية خلال الأشهر الستة الأولى من العام 2024 وحتى الآن، واحتلت لشبونة مرتبة الصدارة بارتفاع بنسبة 4.2% في النصف الأول من العام. وشهدت كل من أمستردام ومدريد وأثينا زيادات في قيمة رأس المال تزيد على 3%، مع احتلال دبي المركز الخامس بنمو قدره 2.9% في نفس الفترة.
ويضيف كامينغز: “عندما يتعلق الأمر بالسعر للقدم المربع الواحد، تواصل دبي تقديم قيمة هائلة للمستثمرين والمستخدمين النهائيين الذين يبحثون عن منازل فاخرة عالية الجودة ومعززة بمرافق جذابة. وتظل هذه المدينة واحدة من أكثر الوجهات المرغوبة للعيش في العالم، إلى جانب نمط الحياة الراقية وسهولة الربط مع العالم، ضمن خصائص أخرى توفرها المدينة للمقيمين فيها”.
وعلى مستوى منطقة أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا، شهد سوقان فقط من أصل 13 سوقاً نمواً سلبياً في قيمة رأس المال خلال النصف الأول من العام، حيث سجّلت برلين ولندن انخفاضات طفيفة في الأسعار بنسبة -0.8% و-0.1% على التوالي.
وتقول سيلرز: “شهدت 60% من المدن الثلاثين التي تم تحليلها في مؤشر سَفِلز للمدن السكنية الفاخرة العالمية نمواً إيجابياً في رأس المال، ما يعكس مستوى من الثقة النسبية في فئة الأصول. ومع أن سبع مدن سجلت انخفاضاً في الأسعار بنسبة تقل عن -1%، فإن الأساسيات القوية لهذه الأسواق السكنية الفاخرة المحلية قد تدعم فرص ارتفاع قيمة رأس المال في النصف الثاني من العام لهذه المدن”.
نمو قيمة رأس المال حسب المدينة (على مدى ستة أشهر حتى يونيو 2024)
المصدر: سَفِلز للأبحاث
ويتوقع باحثو سَفِلز أن تستمر الإيجارات في التفوق على القيم الرأسمالية للفترة المتبقية من العام 2024 وعلى المدى المتوسط، مع استمرار ندرة العرض في العديد من مدن العالم.
واختتمت سيلرز حديثها بالقول: “لا تزال أسعار الفائدة المرتفعة تسهم في تفشّي أجواء الحذر في أسواق المبيعات، كما تدفع المزيد من المشترين المحتملين إلى أسواق الإيجار للعقارات الفاخرة. ومع ذلك، فإن احتمال تخفيض أسعار الفائدة في النصف الثاني من العام قد يشجع المشترين المحتملين على العودة إلى سوق الشراء، الأمر الذي قد يخفف من ضغوط الأسعار. وبالنظر إلى المستقبل، نتوقع تسجيل متوسط نمو في قيمة رأس المال بنسبة 0.5% للنصف الثاني من العام، ما سيؤدي إلى رفع إجمالي النمو للعام 2024 إلى 1.3%.”
العائدات
ارتفع إجمالي العائدات للعقارات الفاخرة بمقدار 10 نقاط أساس في العام 2023 إلى 3.1%، حيث سجلت أسواق الإيجار العالمية نمواً أقوى من أسواق المبيعات، وذلك عبر 30 مدينة عالمية شملها المؤشر. ويبلغ متوسط إجمالي العائد للعقارات الفاخرة في الأسواق الثلاثين حالياً 3.2% في مختلف هذه المدن العالمية، مقارنة بـ 3.1% في ديسمبر. ولا تزال لوس أنجلوس ونيويورك ودبي المدن الأعلى إنتاجية، حيث يتجاوز متوسط العائدات 5%.